不動産の市場価値評価
カテゴリ： 不動産投資
不動産の市場価値を表す評価は、3種類あります。
１．原価法
不動産鑑定評価の手法の１つが原価法です。
中古住宅の建物を、その時点でもう一度建築した場合に、いくらになるか（再調達原価）を割り出してから、建築後の経過年数によって、価値が下がった分を割り引くこと
（減価修正）で建物の現在の価値を出す方法です。
２．取引事例比較法
不動産鑑定評価の手法の2つ目が取引評価事例比較法です。評価すべき不動産と条件の近い取引事例を収集し、それとの比較によって評価する方法です。
鑑定基準では、売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除することになっています。
現在の日本の不動産業界では、中古物件・中古マンションの評価、査定などで一般に
使われている手法です。
これによって、割り出した価格を「比準価格」といいます。
３.収益還元法
収益還元法とは、将来発生するすべての利益を現在価値に割り引いたものの総合計が、
その考え方に忠実に従ったテクニックが、ＤＣＦ法と呼ばれるものです。
また、不動産を長期に保有する場合に適している直接還元法というものがあります。
直接還元法は、単年度の収益を還元で割って、100を掛けると収益還元価格となります。
そのため、還元利回りの選択が重要になるのです。
いまや、どこもかしこも「運用資産における不動産投資は収益還元法で」となって
きています。
当然そうなるべきだと思います。
取引事例比較法や原価法と比べても、きわめて合理的で透明性があるのではないでしょうか。